제이알글로벌리츠 분석 : 지금 투자해도 될까? 물타기 해 말아야?

해외 우량 오피스 자산을 담은 리츠로 한때 고배당 기대를 모았던 제이알글로벌리츠. 하지만 최근 몇 년 사이 글로벌 금리 상승, 환율 변동, 리파이낸싱 이슈 등 복합적인 악재가 겹치며 주가는 2,600원대까지 하락했습니다. 주당 순자산가치(NAV)는 여전히 5,800원대인데, 현재 주가는 절반 수준입니다.

그렇다면 지금이 기회일까요? 아니면 리스크가 더 클까요? 최근 발표된 2025년 4월 IR 자료와 최신 시장 상황을 바탕으로, 지금 시점에서의 투자 타당성을 차분히 정리해 보겠습니다.

 

제이알글로벌리츠 IR 자료

 

1. 주가와 NAV의 괴리, 어떻게 해석할까?

2024년 3월 기준 제이알글로벌리츠의 주당 순자산가치(NAV)는 5,853원입니다. 반면, 2025년 4월 현재 주가는 약 2,630원 수준으로, NAV 대비 약 55% 할인된 상태입니다. NAV는 리츠의 실물 자산 가치를 기준으로 한 계산값이기 때문에, 이 정도 괴리는 일반적으로 저평가 구간으로 해석됩니다.

하지만 다음과 같은 점들을 함께 고려해야 합니다.

 

• NAV는 정적인 과거 시점의 스냅샷일 뿐, 현재 시장 가치는 반영하지 않음
• 환율 하락, 금리 상승, 부동산 가치 조정 가능성 등을 고려하면 NAV 자체가 과대평가됐을 가능성도 있음

즉, 단순히 “NAV 대비 할인”이라는 이유만으로 저평가라고 단정짓긴 어렵습니다.

 

그럼에도 불구하고 자산의 퀄리티가 유지되고 있다면 할인폭 자체는 여전히 투자자 입장에서 매력적인 지점이 될 수 있습니다.

 

2. 배당금 상향, 하지만 지속 가능성은?

2023년까지 제이알글로벌리츠는 반기당 195원, 연간 390원을 배당해 왔습니다.

 

하지만 이번 IR 자료에 따르면, 2024년부터 반기당 230원, 연간 460원으로 배당금을 상향 조정했습니다. 기준 주가(2,630원)로 계산한 시가배당률은 다음과 같습니다:

460원 ÷ 2,630원 ≈ 17.5%

 

 

수치만 보면 매우 높은 배당률입니다. 하지만 아래 내용을 함께 고려해야 합니다:

• 최근 파이낸스타워 대출 리파이낸싱으로 인해 연간 금융비용 약 300억 원 증가
• 이로 인해 순이익 및 FFO 감소 가능성
• 향후 배당 지속성에 대한 불확실성 존재

 

즉, 이번 배당 상향은 배당정책의 의지 표현일 수는 있지만, 중장기적으로 지속 가능할지는 더 지켜볼 필요가 있습니다.

 

3. 보유 자산의 안정성은 여전히 매력적

제이알글로벌리츠는 미국과 유럽, 각각 1개의 핵심 오피스 자산을 보유하고 있습니다.

 

제이알글로벌리츠 미국 뉴욕

 

1) 498 7th Avenue (미국 뉴욕)

• 위치: 맨해튼 중심부
• 주요 임차인: SEIU(60.5%), PubMatic, Tetra Tech 등
• 임대율: 96%
• 평균 잔여 임대 기간(WAULT): 12.92년
• 친환경 인증: LEED Gold, Energy Star 87점

 

2) Finance Tower (벨기에 브뤼셀)

• 임차인: 벨기에 연방정부 산하 건물관리청 100%
• 계약 기간: 2034년까지, 중도 해지 불가
• 임대료: 벨기에 건강지수(Health Index)에 연동하여 자동 상승
• 임대율: 100%

 

두 자산 모두 정부 또는 대형 기관 임차인을 기반으로 장기계약이 체결되어 있으며, 실제 현금흐름의 안정성 측면에서는 국내 대부분의 리츠보다도 우수한 구조입니다.

 

4. 부채 구조는 어떻게 바뀌었나?

※ 고정금리 대출 구조

• 전체 대출의 100% 고정금리
• 평균 차입금리: 4.90%
• 부채 평균 잔여만기: 2.54년

이 구조 덕분에 단기 금리 상승에 따른 타격은 적은 편입니다. 하지만 파이낸스타워의 리파이낸싱 조건이 변경되며 기존 1.05%였던 금리가 4.398%로 상승, 금융비용이 급증했다는 점은 반드시 주의해야 할 대목입니다.

 

한편, 회사채 금리는 다음과 같습니다:

• 2024년 발행 제3-1, 제3-2회 회사채 금리: 6.4~6.6%
• 2025년 만기 회사채도 6% 이상 수준 유지

이는 시장이 여전히 리츠의 신용 리스크를 높게 보고 있으며, 자금 조달 비용이 상향된 상태임을 보여줍니다.

 

제이알글로벌리츠 공식 공시 보러가기

 

 

5. 환율 리스크, 얼마나 노출되어 있을까?

• 498 7th Ave 자산: 약 80% 환헤지
• 나머지 20%는 환노출
• Finance Tower(유로 자산) 역시 환율 변동 영향 있음

 

최근 환율은 2024년 초 대비 다소 하락했기 때문에, 자산가치의 원화 환산액은 줄었을 가능성이 있습니다. 즉, NAV 하락 가능성이 있다는 뜻이기도 합니다.

 

다만 배당 또한 외화 수익 기반이기 때문에, 환율이 원화 약세로 가면 오히려 수익이 늘어나는 구조도 존재합니다.

 

그래서, 지금 투자해도 될까? 물타기 해도 괜찮을까?

제이알글로벌리츠의 투자 판단 포인트를 정리하면 다음과 같습니다.

 

긍정적 요인

• 실물 자산 퀄리티는 여전히 우수
• 장기 고정 임대계약으로 현금흐름 안정
• 시가배당률 17% 수준(현재 배당 기준)
• NAV 대비 50% 이상 할인된 주가

 

부정적 요인

• 리파이낸싱으로 인한 금융비용 급증
• 회사채 금리 6%대 지속 → 시장 신뢰도 낮음
• 환율 및 감정가 변동에 따른 NAV 하락 가능성
• 현재 배당 수준의 지속 가능성은 불확실

 

단기 차익보다는 배당수익+자산가치 회복을 노리는 중장기 전략이라면, 지금은 분할 진입 또는 물타기 고려 가능한 구간입니다.
다만 배당 유지만을 기대한 투자라면, 금융비용 증가가 반영된 이후의 흐름을 좀 더 지켜보는 것도 합리적일 수 있습니다.

 

 

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